Regelungen in Immobilienkaufverträgen

Auch wenn in Immobilienkaufverträgen die Gewährleistung wegbedungen wird, kann aufgrund der gesetzlichen Vorgabe des Umweltschutzgesetzes auf den Verursacher des belasteten Standortes zurückgegriffen werden. Auch verjährt bezüglich der belasteten Standorte die Verantwortlichkeit aus dem Umweltschutzgesetz nicht. Es ist daher unbedingt erforderlich, beim Abschluss von Verträgen, die den Kauf eines Grundstückes oder einen anderen Rechtserwerb (z.B. Baurecht) zum Inhalt haben oder bei Verträgen zur Übernahme von Bauaufträgen bezüglich der Kostentragung der Sanierung von belasteten Standorten eine eindeutige Regelung zu treffen und die allfällige Finanzierung sicherzustellen. Dies unabhängig davon, ob das betreffende Grundstück im Kataster der belasteten Standorte enthalten ist oder nicht. Eine solche Regelung verhindert später auftretende, unliebsame Diskussionen zwischen den Vertragsparteien und Diskrepanzen zwischen der privatrechtlichen Regelung und dem öffentlichen Recht, welches primär auf den Verursacher und sekundär auf den Inhaber des belasteten Standortes abstellt.

In den Verträgen ist jeweils unbedingt auch die Kostentragung der Entsorgung von Abfall festzulegen, da dessen Inhaber auch die Kosten der Entsorgung trägt; Bauaushub (z.B. ausgebrochener Belag) gilt sehr oft als Abfall und muss speziell entsorgt werden, was dementsprechende Kosten verursacht. Das Altlasten- und Abfallrecht überschneiden sich. In den privatrechtlichen Verträgen ist jedoch nicht nur die Kostentragung, sondern es ist gleichfalls zu definieren, welches Sanierungsziel – unter Berücksichtigung des öffentlichen Rechts – erreicht werden muss: Grad der Sanierung (Total- oder Teilsanierung), Teilsanierung mit allfälliger zukünftiger Nutzungseinschränkung für das Grundstück, Sicherung des belasteten Standortes (Verminderung des Freisetzungspotentials) mit allfälliger Überwachung, nur Überwachung allein, usw.. Dementsprechend wird der Kaufpreis z.B. beim Grundstückserwerb angepasst. Es kann sogar eine Konventionalstrafe vereinbart werden, wenn das Sanierungsziel nicht erreicht wird.

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